Seit wir aus London nach Berlin gezogen sind, vermissen wir irgendwie: Die große Welt. Ja, Berlin ist auch sehr multi-kulti und zwei meiner Kinder sind auf bilingualen Schulen und wir haben viele internationale Freunde und Bekannte.

Als dann aber unser Baumpflegedienst im Souterrain unseres Hauses kündigte und wir über den Ausbau eines “vernünftigen Gästebereichs” nachdachten, war nach dem Kostenvoranschlag schnell klar, dass wir das nicht nur für die 2, 3 oder 4 Wochen Besuch im Jahr renovieren können.

Und so vermieten wir seit 2025 unsere erste eigene Ferienwohnung in Berlin: die Garten-Oase am Olympiastadion (der Link zur Direktbuchungs-Webseite). Und tatsächlich gehen wir sehr darin auf: Es gefällt mir total, immer wieder neue nette Gäste kennenzulernen und die “große Welt” einfach zu uns zu holen.

Und weil uns eine Ferienwohnung offenbar nicht reicht, sind wir inzwischen auch dabei, aus einem ziemlich in die Jahre gekommenen Wochenendhaus in Gudow unsere zweite Garten-Oase zu machen.

Man könnte also sagen: Wir sind da irgendwie plötzlich in das Ferienhaus-Business reingerutscht. 😄

Und obwohl wir erst seit relativ kurzer Zeit selbst Ferienwohnungen vermieten, haben wir in dieser Zeit schon wahnsinnig viel gelernt: über Renovierung und Einrichtung, Booking, Airbnb, andere Plattformen und die eigene Webseite, Preise, Reinigungskräfte, Gäste, Bewertungen und die Frage, ob sich das Ganze finanziell eigentlich wirklich lohnt.

Genau darum soll es in dieser neuen Reihe gehen.

Auf meinem Blog halte ich gerne mal fest, wie ich das ein oder andere so angegangen bin: Ob Sauerteigbrotbacken professionalisieren, Abnehmen oder Kindergeburtstage schmeißen.

Hier gibt es also nicht die Anleitung, wie man seinen Hauptjob gegen das Ferienbusiness austauscht, sondern wie man sich nach und nach ein zweites Standbein aufbaut. Ich will nicht ausschließen, dass wir zu den bald zwei Ferienobjekten noch weitere dazunehmen. Aktuell ist jedenfalls kein weiteres geplant.

Ich berichte hier aus meiner subjektiven Perspektive. Und für die knackigen Themen zu den rechtlichen- /steuerrechtlichen Angelegenheiten hoffe ich, einen Experten vors “Mikro” zu bekommen um hier die echten Experten zu Wort kommen zu lassen.

Bookmarked euch den Beitrag, denn nach und nach verlinke ich hier die weiteren Infos über unseren Weg und was wir beim Aufbau unseres kleinen Ferienwohnungsbusiness lernen.

Wie kann man eine Ferienwohnung vermieten?

Theoretisch klingt es ja erstmal ganz einfach:

Wohnung oder Ferienhaus haben. Schön einrichten. Bei Airbnb oder Booking einstellen. Gäste kommen. Geld kommt. Fertig.

Das wäre sehr schön und hat vor 30 Jahren vielleicht auch so mal funktioniert.

Ganz so einfach ist heute aber natürlich nicht.

Bevor ihr eine Ferienwohnung vermietet, solltet ihr unter anderem klären:

• Darf die Immobilie überhaupt als Ferienwohnung genutzt werden?
• Welche Zielgruppe würde dort Urlaub machen?
• Was könnt ihr realistisch pro Nacht verlangen?
• Wie hoch sind Renovierungs- und Einrichtungskosten?
• Wer reinigt die Wohnung?
• Wie kommen die Gäste hinein?
• Airbnb, Booking, weitere Plattformen oder Direktbuchung?
• Wie bekommt man gute Bewertungen?
• Was unterscheidet euch von der Konkurrenz?
• Und vor allem: Bleibt nach allen Kosten überhaupt noch genug übrig?

Das Gute daran ist aber: Vieles davon lässt sich vorher ziemlich gut durchdenken.

Ferienwohnung anmelden: Welche Voraussetzungen gibt es?

Das ist vermutlich einer der wichtigsten Punkte überhaupt.

Denn bevor man über schöne Bettwäsche und Airbnb-Fotos nachdenkt, muss erstmal geklärt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen man die Immobilie als Ferienwohnung vermieten darf.

Je nach Standort können ganz unterschiedliche Regeln gelten. Dazu kommen Fragen wie Gewerbeanmeldung, Zweckentfremdung, Registrierung und natürlich Steuern. In Berlin ist es wegen der Mietwohnungsknappheit in “echten” Wohnungen eigentlich überhaupt nicht mehr möglich, eine Ferienwohnungs-Genehmigung zu bekommen. Daher sind in solchen Städten freistehende/freiwerdende Gewerbeimmobilien die

Weil ich mich bei solchen Themen definitiv nicht in die Nesseln setzen will und so tun möchte, als wäre ich Rechtsanwältin oder Steuerberaterin, hole ich mir für diesen Teil der Reihe Unterstützung von Menschen, die sich beruflich damit beschäftigen. (bist du so ein Mensch oder kennst jemanden, der hier seine Expertise zeigen möchte, dann kontaktier mich gerne).

→ [Hier gehts bald zu Seite: Ferienwohnung anmelden: Rechtliche Voraussetzungen und Genehmigungen]

→ [Hier gehts bald zu Seite: Steuern bei Ferienwohnungen: Was Vermieter wissen sollten]

Wo lohnt sich eine Ferienwohnung?

Berlin und ein kleines Dorf in Schleswig-Holstein könnten als Standorte für Ferienwohnungen kaum unterschiedlicher sein und in Gudow haben wir auch erst sehr gezweifelt. Unsere “Standortanalyse” bestand da auch einem höchst interessanten Gespräch mit der Besitzerin eines identischen Ferienhauses am selben See. Sie hat zwar ein einzigartiges Alleinstellungsmerkmal: ein Katzen-Airbnb, wo man seinen Stubentieger mitbringen darf und sie hat sich über die Jahre eine Stammgästeschaft aufgebaut, dass sie kaum mehr neue Gäste annehmen kann.

Sie überzeugte uns aber auch ohne dass wir so ein Alleinstellungsmerkmal anbieten, dass es genügend Gäste aus Hamburg oder Berlin geben wird, die mal aus der Stadt flüchten wollen um die herrliche Ruhe, tolle Fahrradwege, interessante Städte für Tagestripps zu genießen und einfach mal Runterkommen wollen. Ohne dieses Gespräch und das Angebot, dass sie ihren Gästen von unserem Ferienhaus berichten wird, hätten wir evtl länger gezögert.

Natürlich haben wir auf den üblichen Plattformen mal geschaut, was es um unsere Fewo’s herum schon für andere Anbieter gibt, wie ausgelastet sie sind, was für Übernachtungspreise sie nehmen und was die Gäste in den Reviews schreiben.

Bei unserer Berliner Wohnung haben wir beispielsweise schnell gemerkt, wie wichtig Olympiastadion, Waldbühne und Messe für uns sind. In Gudow werden dagegen See, Natur und die Nähe zu Hamburg, Lübeck, Lüneburg, der Ostsee und andere tolle Ausflugsziele eine viel größere Rolle spielen.

Bevor ihr eine Immobilie kauft oder umbaut, lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf Nachfrage, Konkurrenz, Saison und mögliche Zielgruppen.

→ Hier findet ihr bald genauere Infos zur Standortwahl

Lohnt sich eine Ferienwohnung überhaupt?

Das war natürlich auch eine unserer ersten Fragen, denn sowohl in Berlin als auch in Gudow ist nicht nur viel Geld in die Renovierung geflossen, sondern auch sehr viel Zeit von uns, wenn wir selbst gewerkelt haben.

Daher ist definitv eine wichtige Frage vorab: Was kann man mit einer Ferienwohnung eigentlich verdienen? Wie hoch muss die Auslastung sein? Welche Kosten vergisst man bei der ersten Kalkulation gerne?

Denn vom reinen Übernachtungspreis gehen am Ende noch so viele Dinge ab, bevor man dann natürlich auch noch Steuern auf den Rest zahlt:

Plattformgebühren, Reinigung, Wäsche, Strom, Wasser, Internet, Versicherungen, Reparaturen, Ersatzbeschaffungen – und natürlich die ursprüngliche Investition.

Ich zeige euch deshalb auch unsere Überlegungen und Kalkulationen und vor allem, welche Kosten wir am Anfang unterschätzt haben.

→ [Hier gehts bald zu Seite: Lohnt sich eine Ferienwohnung? Kosten, Einnahmen und Rentabilität]

Eigene Immobilie als Ferienwohnung vermieten

Wir haben uns für Immobilien entschieden, die uns selbst bzw. im Fall von Gudow, jemandem aus der Familie gehören. Wir wären auch nie auf die Idee gekommen, uns etwas zu mieten um es einzurichten und als Ferienimmobilie zu vermieten. Ohne jegliche Erfahrung wäre uns das viel zu riskant.

Wer bereits eine Wohnung, ein Ferienhaus oder vielleicht eine Einliegerwohnung besitzt, hat eine ganz andere Ausgangssituation, denn der Druck ist geringer, mindestens die Kosten wieder reinzuholen, um kein Minusgeschäft zu machen.

Auch darüber werde ich ausführlicher schreiben.

→ [Hier gehts bald zu Seite: Eigene Immobilie als Ferienwohnung vermieten]

Rent-to-Rent mit Ferienwohnungen

Das von uns nicht in Erwägung gezogene Model, etwas anzumieten um es anschließend zu vermieten, nennt sich Rent-to-Rent. Und ich habe bei den Stammtischen unserer Fewo-Software schon mit vielen gesprochen, die in dem Modell Fewos vermieten.

Dabei besitzt man die Immobilie nicht selbst, sondern mietet sie mit der Absicht an, sie weiterzuvermieten. Hier ist selbstverständlich die Zustimmung des Eigentümers notwendig und da sehe ich schon die größten Fragezeichen. Dass Vermieter zum Beispiel in Berlin froh sind, überhaupt Mieter für ihre leerstehenden Gewerbeeinheiten zu finden, kann ich mir noch vorstellen. Aber in den Innenstädten von kleineren Städten, wo die Umnutzung von regulärem Wohnraum zur Kurzzeitvermietung nicht verboten ist, kann ich es mir nicht so gut vorstellen, dass Eigentümer immer “Hurra” schreien, wenn jemand mit diesen Plänen kommt. Denn schließlich ist das für die Nachbarn einer solchen Ferienwohnung oder -haus durchaus nicht immer schön, ständig neue Gäste neben sich zu haben, denen der “Nachbarschaftsfrieden” vermutlich relativ egal ist und nicht immer Rücksicht auf andere genommen wird. In den verschiedenen Foren kann man immer wieder nachlesen, dass es Probleme mit Nachbarn gibt, was für Eigentümer doch abschreckend sein kann.

Mich würde mal brennend interessieren, wie viele Immoscout Mietwohnungsinserate man “kontaktiert” haben muss, um ernsthafte Verhandlungen zu führen.

Ich suche jemanden, der Erfahrung mit Rent-to-Rent hat und hier mal etwas genauer davon berichten würde! Meldet euch gerne!

→ [Hier gehts bald zu Seite: Rent-to-Rent mit Ferienwohnungen: Wie funktioniert das wirklich?]

Ferienwohnung renovieren und einrichten

Ohhhh ja. Hier können wir inzwischen echt mitreden. Inklusive Überraschungen, die man so überhaupt nicht einkalkuliert hat.

Unsere Berliner Ferienwohnung haben wir komplett saniert und eingerichtet. Wir hatten einen befreundeten Innenarchitekten, der uns da einige sehr gute Tipps gegeben hat und ansonsten haben wir das Ziel verfolgt: Möglichst gemütlich, aber funktional und ohne viel Schnickschnack. Ein paar Highlights wurde sehr bewusst platziert und das Gesamtkonzept kommt auch mega gut an. In Gudow planen wir, darauf aufzubauen und einen ähnlichen Stil zu verfolgen. Es soll sich ja auch sowas wie ein “Garten-Oase“-Standard etablieren.

Wenn das Budget nur groß genug ist, braucht man wahrscheinlich bei den einzelnen Entscheidungen nicht so genau ansehen. Wir hatten aber sowieso schon sehr hohe Investitionskosten und so haben wir bei allem sehr wohl abgewogen:

Was muss schön sein? Was muss vor allem robust sein? Wo lohnt es sich, Geld auszugeben und wo definitiv nicht?

→ [Hier gehts bald zu Seite: Ferienwohnung renovieren: Unsere Erfahrungen und Kosten]

In Berlin und in Gudow haben wir auch ein paar Dinge, die wir schon zu Hause hatten (oder die im Haus in Gudow waren), ein neues Leben eingehaucht – inklusive dem Bild aus dem Keller meiner Eltern, wo sich später rausstellte, dass es gar nicht ihnen sondern einer Schwester von mir gehörte… 🙂

Wichtig war für uns einfach immer die Beantwortung dieser einen Frage: Was brauchen Gäste eigentlich wirklich? Auch dazu habe ich mir separat noch ein paar Gedanken gemacht.

→ [Hier gehts bald zu Seite: Ferienwohnung einrichten: Was Gäste wirklich brauchen]

Was sollte eine Ferienwohnung pro Nacht kosten?

Den perfekten Übernachtungspreis zu finden, finde ich tatsächlich schwieriger als gedacht. WOBEI: Da gibt es auch Software, die man sich kaufen kann und die dann automatisch die innerhalb deiner festgelegten Regeln besten Preise angibt. Eine solche Software nutzen wir bisher nicht. Aber klar ist: Ist man zu teuer, bleibt die Wohnung leer. Ist man zu günstig, verschenkt man Geld – zieht möglicherweise sogar die falschen Gäste an.

Wir haben das Ganze ehrlichgesagt noch nicht sehr gut drauf. Durch die verschiedenen Plattformen, der Property Management System Software (PMS) und dem hin- und hersynchronisieren passieren uns immer mal blöde Fehler. Eigentlich wollen wir uns mal einen Kalender vornehmen und bei so Groß-Events im kommenden Jahr die Preise “vorsorglich” etwas höher zu setzen, dass da nicht Tante Erna ihr Berlin Wochenende bucht, ohne überhaupt irgendwas mit dem Event zu tun zu haben während um uns herum alle ihre Preise hochgesetzt haben, weil die Nachfrage einfach hier besonders hoch ist und die Zahlungsbereitschaft auch.

Meine persönlichen Tipps und welche offiziellen Quellen einem hier helfen, schreibe ich hier noch mal separat zusammen.

→ [Hier gehts bald zu Seite: Preise für Ferienwohnungen richtig kalkulieren]

Airbnb, Booking oder direkt vermieten?

Wir nutzen aktuell mehrere Wege, obwohl wir nur mit Airbnb gestartet sind. Denn: Wir wollten wissen, wer bei uns ins Haus einzieht. Ihre Bewertungen lesen. Am Anfang haben wir sogar nur Buchungsanfragen zugelassen, also dass Interessenten über AirBnb erstmal nachfragen konnten, ob sie zu dem angegebenen Zeitpunkt bei uns buchen können.

Schnell haben wir gemerkt, dass das kein sinnvoller Weg ist, denn viele haben wahrscheinlich dann irgendwas anderes gebucht, was sie direkt buchen konnten.

Nachdem dann aber der AirBnb Buchungsansturm sehr abgeflacht ist und wir mehrere Wochen keine neuen Buchungen für die nächsten 365 Tage reinbekamen, haben wir uns doch entschieden, auf Booking.com zu inserieren. Der größten Plattform in Deutschland. Und das merkten wir auch schnell, denn heute kommen die meisten Buchungen über Booking rein.

Die Gäste sind schon etwas anders und sind häufig distanzierter, während die Airbnb Gäste häufig schon vorher mit mir ins Gespräch gehen oder zumindest auf meine automatisierten Info-Mails reagieren.

Neben unserer eigenen Webseite https://fewo-gartenoase.de haben wir uns kürzlich auch bei HomeToGo angemeldet. Und zwar aus einem einzigen Grund. Dazu schreibe ich aber auch noch mal separat die Details auf.

→ [Hier gehts bald zu Seite: Buchungsplattformen oder Direktbuchung: Wo sollte man eine Ferienwohnung anbieten?]

Wie bekommt man gute Bewertungen für eine Ferienwohnung?

Die Bewertungen waren von Beginn an das, was unser Hauptfokus war. Wir haben uns in den ersten Monaten ein Bein ausgerissen, um ja alles perfekt zu haben. Um ja keine schlechte Bewertung zu riskieren. Und das hat sich bis heute kaum geändert. Die armen Reinigungskräfte werden immer wieder auf kleinste Details hingewiesen und in die Herrichtung des Apartments für die nächsten Gäste fließt noch sehr viel Zeit und Liebe.

Wir haben bei Airbnb nun 20 5-Sterne Bewertungen und keine darunter. Bei Booking sind es weniger, aber bis auf eine 9, waren es bisher auch immer volle 10 Punkte. Das lässt einen etwas entspannen, aber dennoch bin ich jedesmal sehr erleichtert, wenn wir wieder eine volle-Punktzahl-Bewertung bekommen haben und ich habe doch Sorge davor, dass das mal nicht der Fall ist.

→ [Hier gehts bald zu Seite: Gute Bewertungen für Ferienwohnungen bekommen]

Ferienwohnung verwalten: Reinigung, Check-in und Gästekommunikation

Der operative Teil der Vermietung beginnt natürlich nicht erst, wenn die erste Buchung eingetroffen ist. Idealerweise sollte schon vorher geklärt sein:

• Wer putzt?
• Wer wäscht?
• Was passiert bei einem Same-Day-Wechsel?
• Wie bekommen Gäste den Schlüssel?
• Was passiert, wenn um 22 Uhr irgendetwas nicht funktioniert?
• Und wie viel davon kann man automatisieren?

Auch hier testen wir gerade ziemlich viel und optimieren laufend unsere Abläufe. Kleiner Spoiler: Erst nach fast einem Jahr “trauen” wir uns, Same-Day Bettenwechseln bewusst anzubieten (und nicht nur dann, wenn irgendwas mit der Synchronisation schief gelaufen ist und man “ausversehen” am selben Tag abreisende und neu-anreisende Gäste hat.

→ [Hier gehts bald zu Seite: Ferienwohnung selbst verwalten: Reinigung, Check-in und Gästekommunikation]

Marketing für Ferienwohnungen: Wie bekommt man mehr Buchungen?

Und dann kommt natürlich mein persönliches Lieblingsthema. 😉

Denn nur weil eine Ferienwohnung auf Airbnb oder Booking steht, heißt das noch lange nicht, dass man sich komplett auf die Plattformen verlassen muss. Wir haben bei Airbnb angefangen und nachdem die ersten Tage und Wochen regelmäßig Buchungen (fürs ganze nächste Jahr) reinkamen, versiegte unser Strom recht schnell, nachdem der Anfangs-Push über die Plattform zu Ende war.

Hier haben wir leider einen ziemlich doofen Anfängerfehler gemacht, den ich auf der Unterseite genauer beschreibe, damit Neulinge diesen Fehler nicht auch machen.

Frei nach dem Motto: “Search Everywhere Optimisation” findet man uns auf recht vielen Wegen. Manch Marketing-Experten-Kollege mag davon abraten, statt sich auf wenige Kanäle zu fokussieren, “zu viel” zu machen. Ich denke allerdings an die Auffindbarkeit durch KI-Suchen und da ist es bereits vielfach belegt, dass eine KI viele Signale über verschiedene Kanäle hinweg bevorzugt, um einer Marke (ja, eine Fewo kann und sollte eine Marke sein) zu trauen.

Zu diesem Blumenstrauß an Online-Signalen gehören:

• eigene Website
• Google Business Profile
• Keyword-Optimierungen
• lokale Verzeichnisse
• Kleinanzeigen
• Social Media
• Empfehlungen und Kooperationen (auch offline)

Als Suchmaschinen-Optimiererin ist das oberste Ziel für mich, dass sie Garten-Oase in ChatGPT & Co. auftaucht. Meine Berufskrankheit quasi. 😄

→ [Hier gehts bald zu Seite: Ferienwohnung vermarkten: Mehr Buchungen und Direktbuchungen bekommen]

Unser Ferienwohnungsbusiness: Learning by doing

Diese Reihe hier auf dem Blog wird vermutlich nie wirklich „fertig“ sein. Denn genau wie bei fast allem, was ich hier auf Berlondon Mama über die Jahre dokumentiert habe, verändert sich auch dieses Thema ständig. Bestimmt werden wir weiter Fehler machen, neue Dinge ausprobieren und wieder verwerfen und hoffentlich weiter soviel Spaß daran haben, unseren Gästen einen wundervollen Aufenthalt zu bieten.

Ich habe das jetzt gesehen, als ich 2 professionelle Reinigungsfirmen gegen eine “Nachbarin” verglichen habe, die den kompletten Bettenwechsel gemacht haben: Man merkt einfach, wenn die Profis ihre “Arbeit” verrichten vs: jemand gibt sich wirklich Mühe, alles perfekt zu machen. Immer mit der Zufriedenheit der Gäste im Blick.

Ich werde hier sicher weiter berichten, wie es mit unserer Fewo in Berlin weitergeht und wie es nach dem Launch unseres Ferienhauses in Gudow am See anläuft.

Bis dahin freue ich mich auf eure Kommentare, Fragen und Anregungen.

Eure Uta x